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        所購房屋如果有違建,能否要求解除合同?

        2022年06月13日 15:40    來源:房產超市網
        [導讀]目前,購房者在與賣家簽約后支付一定數額的定金,已成為行業內的普遍現象。若交定金后不買房了,定金就真的要不回來了嗎?并非如此。上海達必誠律師事務所周宇龍律師團隊提醒您,若存在不可歸責于當事人雙方的原因(例如對協議條款或補充協議未達成一致、國家

          目前,買方在與賣方簽訂合同后支付一定數額的定金已成為業內的普遍現象。如果你在付了定金后不買房子,押金真的不會回來嗎?事實并非如此。上海達必成律師事務所周玉龍律師團隊提醒您,如果雙方不能繼續履行合同(如協議條款或補充協議不一致、國家政策調整、不可抗力等),雙方不承擔違約責任,押金可以退還。因此,如果難以繼續履行合同,買方必須積極保護其權利,分析具體問題,不要輕易放棄其應有的權利。

          案例簡介

          大柱非常喜歡上海老房子的氛圍。經過多次搜索,大柱通過中介機構選擇了老李夫婦的待售房屋。大柱對這座帶有小閣樓的老房子非常滿意。他很快與老李夫婦簽訂了房地產銷售合同和協議,同意大柱以450萬元的價格在上海購買老李夫婦xx區xx路xx弄xx號xx房屋;合同另有約定,上海房地產銷售合同最遲于次年3月簽訂。老李夫婦應提交房屋交易的所有相關文件,并配合大柱于次年4月辦理產權變更登記手續。

          合同簽訂后,大柱兩次向老李夫婦支付30萬元的購房押金。出乎意料的是,不久之后,老李和他的妻子開始不接大柱的電話。大柱碰巧聽說房子所在社區的非法建設將被集中清理,突然有一些不好的預感。大柱去城市管理辦公室核實情況,發現房子二樓閣樓的左半部分實際上是非法建造的。當老李和他的妻子出售房子時,他們專注于這個小閣樓,可以看到城市公園美麗的夜景,這個小閣樓也是整個房子中最吸引人的部分。但老李和他的妻子從未告訴大柱,這個小閣樓有一半是非法建造的。

          如果房子想要正常交易,必須拆除非法施工,大柱希望與老李夫婦協商拆除后房屋的**減少,否則他不想繼續購買房屋。但老李夫婦不同意終止合同,也不同意扣除大柱所說的減少金額。老李和他的妻子認為,閣樓產權證書以外的部分是他們的祖先很久以前建造的,而不是他們的妻子建造的。他們是通過中介機構出售的房子,中介機構知道房子的面積遠高于80多平方米。大柱還多次檢查了房子,不可能發現房子的實際面積遠房子的實際面積遠遠大于產權證書面積。因此,老李和他的妻子認為他們沒有欺騙和隱瞞等惡意行為,大柱對非法建設是公認的態度。雙方同意房屋價格為450萬元,按約定的單價乘以產權證書面積計算,因此即使拆除非法建筑,也沒有**減少。老李和他的妻子告訴大柱,他們可以盡快拆除非法建筑,雙方都不會繼續履行合同。

          大柱無法與老李夫婦達成協議,于是向人民法院起訴,要求終止雙方簽訂的《上海房地產銷售合同》和協議。同時,老李夫婦雙倍返還大柱押金,即支付大柱60萬元。

          法院判決

          法院認為:1.房屋違章建筑是在合法產權部分的基礎上建造的,沒有專業技術的人不能輕易區分是否為違章建筑。因此,雖然大柱已經在現場檢查了房子,但這并不意味著它完全理解小閣樓部分的合法性。2、房屋違章建筑是客觀事實,對于大柱,小閣樓是否可以長期存在和使用,足以影響其決定是否購買房屋。因此,如果拆除違章建筑部分繼續履行原合同,違反誠信原則,顯然是不公平的。3、目前雙方未能就違章建筑達成協議,導致雙方未能繼續房屋銷售關系,屬于合同內容談判,而不是任何一方簽訂惡意違約合同,因此大柱要求老李夫婦雙倍返還定金,依據不足。

          綜上所述,法院判決大柱終止與老李夫婦簽訂的《上海房地產銷售合同》和協議,老李夫婦退還大柱定金30萬元,駁回大柱的其他訴訟請求。

          相關法律

          《上海市房地產登記若干規定》

          第十六條 登記申請有下列情形之一的,房地產登記機構應當作出不登記的決定,并書面通知申請人:

          (一)房地產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的房地產不一致的;

          (二)證明材料、文件與申請登記內容不一致的;

          (三)申請登記的事項與房地產登記簿記載有沖突的;

          (四)房地產屬于違法建筑;

          (五)依法查封的房地產,申請抵押、轉讓登記的;

         。6)有未解決的所有權糾紛,申請登記的房地產權利超過規定期限,法律、行政法規不予登記的。

          《中華人民共和國民法典》

          第五百八十六條 當事人可以同意一方向另一方支付定金作為債權擔保。定金合同自實際交付定金之日起成立。

          存款金額由當事人約定;但不得超過主合同標的金額的20%,超過部分不產生存款效力。實際交付的存款金額超過或少于約定金額的,視為變更約定的存款金額。

          第五百八十七條 債務人履行債務的,存款應當抵消價款或者收回。支付定金的一方不履行債務或者不符合約定,無權要求退還定金;收到定金的一方不履行債務或者不符合約定,不能達到合同目的的,應當雙倍退還定金。

          第五百八十八條 當事人同意違約金和定金的,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

          如果存款不足以彌補一方違約造成的損失,另一方可以要求賠償超過存款金額的損失。

          **人民法院對商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020年修正)

          第四條 賣方通過認購、訂購、預訂向買方收取定金作為商品房銷售合同擔保的,因一方原因未簽訂商品房銷售合同的,依照法律規定處理;因不能歸咎于雙方的,賣方應當將定金退還買方。

          第十九條 商品房銷售合同規定,買受人以擔保貸款方式支付,因一方原因未能簽訂商品房擔保貸款合同,導致商品房銷售合同不能繼續履行的,另一方可以要求終止合同,賠償損失。因不能歸咎于雙方的原因未能簽訂商品房擔保貸款合同,導致商品房銷售合同不能繼續履行的,雙方可以要求終止合同,賣方應當將收到的購買款本金、利息或定金返還買方。

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